養老院機構線上運營平臺，民營養老院線上運營需要哪些成本

養老院機構線上運營平臺，民營養老院線上運營需要哪些成本

當前許多地方的民營養老機構床位利用率非常低，造成這種困境的原因有機構所在的地域差距、管理水平的高下、硬件設施的檔次等多種原因。而運營成本是民辦養老機構發展的必備條件，本文試結合沈陽情況對民辦養老機構的運營成本進行分析（僅做參考）。

一、民營養老院的建筑成本

1、租房改造型養老院

民辦養老院建設的方式一般有租房改建和購地新建兩種。租房改建的敬老院一部分是利用單位廢棄的辦公樓、學校搬遷后留下的廠房、教室等閑置房產經過簡單改造后投入運營。另一部分是租用新建房屋進行改造，由于面積限制，這部分養老院多為小型。產權的屬性限制了養老院的發展。

高額的租金增加了養老院的運營負擔，同時承租年限也影響了改造工程的有效實施。出租房考慮自身利益和對未來經濟形勢的預期，往往不愿意簽訂長期合同，極少超過十年。因而如果在房屋改造和設備購置方面投入過大，短暫的承租期內很難收回成本。

以大東區某養老院為例，2009年成立的某養老院占地4500平方米，床位304張。該養老院為租用的廢棄校舍，合同期為十年，每年的租金為67萬元。當時僅裝修改建費用就高達600余萬元，預計租期內可以收回成本。

2、購地新建型養老院

相對于租賃型養老院，自建型養老院的更加穩定，但是投入成本則要相對較高，這也是導致民營養老院運營艱難的主要原因。隨著土地和建筑成本的逐年增加，新建養老院的投入也持續增高。

以沈陽二環外土地5畝為例，筆者計算了新建養老院的成本。

土地成本：150（萬元）×5（畝）=750（萬元）

如果床位為100張，按規定每床20平方米，則建筑面積為即2000平方米，按照目前市場價格建筑成本每平方米2600元計算，則建筑費用為520萬。因而前期的總投資為1270萬元，平均每張床位成本為12.7萬元；

如果床位為200張，則建筑面積4000平方米，建筑費用1040萬元，即總投資為1790萬元，平均每張床位成本為8.95萬元；

如果床位為300張，則建筑面積為6000平方米，建筑費用1560萬元，即總投資為2310萬元，平均每張床位成本為7.7萬元；

如果床位為400張，則建筑面積為8000平方米，建筑費用2080萬元，即總投資為2830萬元，平均每張床位成本為7.07萬元。

而如果在二環內新建一家養老院，同樣的5畝土地成本則將增加至1500萬以上。從而按照建設100張床位數計算，平均成本為20.2萬元；200張床位平均成本為12.7萬元；300張床位平均成本為15.3萬元；400張床位平均為17.9萬元。

從以上的分析可以看出，二環外新建養老機構的規模在400張床位、建筑面積在8000平米左右的成本最低；而如果再二環內新建養老機構規模在300張床位，建筑面積6000平方米左右的成本最低。

二、民營養老院的運營數據分析

同時，根據筆者調查大東區19家養老院的運營情況，可知經營數據如下：

（一）收入

民營養老院的收入主要是營業收入和補貼收入兩類，其中，營業收入與養老院本身的市場定位有關，主要包括面向入住老人收取的護理費、床位費、伙食費等，依據護理級別健康護理、半自理（介助）、完全不能自理（介護）、特級護理的不同收費不同。從調查結果來看，民營養老院主要面向中低收入客戶群體，且入住人員中屬于特級護理的人員特別少，而屬于健康護理、半自理老人護理和完全不能自理的人員較多。某面向中等收入入住人員的養老院收費情況（不包括取暖費，取暖季在住人員每人需繳納取暖費500元）：健康護理入住人員每人每月收費在1000-1500元；半自理入住人員每人每月收費在1400-2000元；完全不能自理入住人員每人每月收費在1700-2400元；特級護理入住人員較少，入住期不穩定，收費標準往往視實際情況確定。某面向低收入入住人員的養老院（沈陽吉祥老年公寓）收費情況：健康護理入住人員每人每月收費1150元左右；半自理入住人員每人每月收費1450元左右；完全不能自理人員每人每月收費在1700元左右。補貼收入主要來源于政府給予的補助，如大東區民營養老院可獲得的補助標準為每年每床2000元，連續補貼兩年。

（二）成本構成分析

影響養老院成本的因素很多，所在地區、規模、服務標準等都會影響成本。基于決策需要，根據成本性態分析理論，對養老院發生的一般性的成本進行成本性態分析，將其所發生的成本按與入住人員數量的關系分為固定成本與變動成本，年成本主要包括：

（1）因使用房屋等建筑物而發生的成本：如養老院所用房屋為自有，則成本為每年的房屋折舊，如養老院所用房屋為租用，則成本為年租金，無論自有還是租用，均為固定成本。房屋附屬養老設備折舊，也計入此項。

（2）維修費：維修房屋、設備所發生的支出，固定成本。

（3）暖氣費，固定成本。

（4）水電煤氣費，半變動成本，因在總成本中所占比重不大，可全部視為固定成本。

（5）入住人員餐飲費，只包括水電煤氣人工費以外的采購成本，如購買米面糧油蔬菜等發生的成本，養老院一般根據一定標準控制此項支出，如有的養老院定為400元/人/月。

（6）員工工資。養老院工作人員可分為三類：管理人員、廚師及衛生清潔人員、護工。其中，管理人員工資和廚師以及衛生清潔人員工資為固定成本，護工工資為變動成本。

（三）民營養老院盈虧平衡分析

養老院面向顧客群的定位不同，收費標準也就不同，發生的成本也會有所差異。本文以沈陽吉祥老年公寓為例，通過其真實數據做盈虧平衡分析。

該養老院主要招收低收入人群入住，設有床位60張，所有床位不分級別，入住人員收費主要與護理級別相關，單獨收取取暖費每人每年500元

根據該養老院2012年數據，入住人員比例為健康護理：半自理：完全不能自理為11:3:37

人均月收費標準=1150×11/51+1450×3/51+1700×37/51=1567（元）

所用住房為自購住房，2002年購買價格為85萬元。

生活成本：每人每月400元，每年4800元。

護工工資：按入住人數/10向下取整聘請護工，每位護工每月工資1800元，年工資21600元。

設入住人數為Q，則有

年利潤=營業收入-生活成本-護工工資-固定成本=1567×12Q-4800 Q-Q/6×21600-360000（某老年公寓固定成本）

令年利潤=0，可得Q=34（人）

可知該養老院入住人數為34人時，能夠保持不盈不虧的狀態，若入住人數少于34人則要虧本，多于34人則可盈利。通過入住率指標，可以更好地詮釋盈虧分界點。

入住率=入住人數÷養老院總床位數

該養老院盈虧平衡點入住率=34÷60=56.66%，即當入住率超過56.66%時，養老院才可盈利。

根據大東區19民營養老院的經營情況統計，當入住率達到60%左右，均能達到盈利狀態。

三、運營成本偏高容易造成多方面隱患

（一）硬件環境差。

因為民營養老院的前期投入、房屋租金、人工成本等方面都有比較大的開支，對于高水平的基礎設施建設常常有心無力。同時，較低的定價也讓運營利潤始終保持在低水平線上，根本沒有能力改善硬件環境。

（二）服務隊伍老化、專業人員少。

服務護理人員大都從農村招入的60歲左右的婦女。有專業技術職稱的醫護人員不多。

（三）當事人短期行為，無長遠規劃。

因為大都屬租賃房屋，養老機構法人面臨的成本壓力過大，大都以五到十年為一個周期，不易形成品牌及規模效應，也因無力無法形成其他行業的集團化、規模化經營。

（四）運營周期長，資金周轉慢。

養老服務屬長線產品，屬微利服務。從投資到達到盈虧總需3-5年，回收成本的時間一般為十到十三年。

（五）惡性事故、安全、服務糾紛增多，影響社會形象。

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