美國養老地產業,與美國文化觀念、社會福利制度等存在密切的關系

美國養老地產演進規律。基于美國養老地產業發展的歷史與現狀，研究發現美國養老地產在發展過程中與美國的文化觀念、社會福利制度等存在極為密切的關系。

嘗試從美國養老地產發展過程中所處的經濟社會特征、人口老齡化進程、養老服務理念、養老設備類型、養老地產服務的對象、養老地產經營主體以及養老地產的收費形式七個方面，總結美國養老地產業的不同發展階段所呈現的總體演進規律。

美國養老地產業經歷了從萌芽的低級形態向成熟的高級形態的發展和轉變，美國養老地產業這一不斷演進的歷史過程與美國的宏觀經濟社會特征和美國的人口老齡化特征相適應。

美國的宏觀經濟社會特征決定了美國老年人群的總體收入水平和消費能力，在美國的工業化和城市化的萌芽階段，美國老年人群的生活水平較低，人均壽命相對后期要短，這些決定了美國這個時期老年人晚年生活主要依靠家庭自身；

政府的主要職能是為哪些無依無靠的老年人提供最基礎的物質和生存需求，彼時期，美國政府組織的養老設備呈現出的特征是集中居住、條件簡陋，無需入住的老年人支付費用，這時期的養老完全是政府的公益事業。

美國進入到工業化和城市化的中后期，美國整體經濟水平有了顯著提升，老年人群的收入水平和消費能力也呈現同步上升的趨勢，人均壽命普遍延長，美國此時期人口老齡化問題日益嚴峻，政府用于老年人的健康醫療支出負擔加劇；

同時期美國房地產市場的發展也較為成熟，隨著收入水平的提高美國老年人養老理念也開始呈現出階段性的變化，老年人希望能夠得到更加優質的健康照護和日常生活服務，而非以往簡單的生存和安全保障。

在此背景下，以往由美國政府完全主導的養老事業漸趨轉變為與非政府機構共同主導，美國政府開始鼓勵的私人非政府組織參與到老年照護服務之中，此時期美國的養老事業逐漸被養老服務業所替代，養老服務業發展成為一個新興的服務產業，在此基礎上，美國養老地產開始快速發展。

20世紀80年代至今，美國已經進入到再工業化和再城市化發展階段，美國整體的經濟社會實力進一步提升，美國老年人群的收入能力和消費能力相比前一時期再次得到提升，社會發展更加注重質量的提升，美國的養老服務體系更加完備，但美國人口的老齡化趨勢愈加嚴峻，同時期美國的房地產市場愈加成熟。

上述條件共同促使美國老年人的養老理念進一步演化為追求更加豐富、積極和社會化的晚年生活，與上一個時期的顯著區別是老年人對晚年生活的要求更加多元化、多樣化，在此基礎上，美國涌現出大量由非政府的私人機構開發運營的養老社區。

這一時期，美國養老設施的市場化程度在逐漸深化，社會公益特征逐漸減弱，非政府的社會機構力量取代政府成為養老地產開發的主導，政府的角色漸趨轉變為養老政策的制定者和市場的監督者。

美國養老地產業的演進規律顯示養老地產業經營主體由政府單極主導轉向非政府機構主導、收費形式由免費轉向租賃或出售、養老對象由無所依靠的弱勢老人轉向完全自理的老人是必然趨勢。

美國養老地產發展特征。美國養老地產的產業發展特征主要體現在服務理念動態發展、養老地產公共政策體系健全、養老地產細分市場差異大、專業化的管理運營團隊和養老地產與其他產業融合發展五個方面。

第一，美國養老地產業的服務理念動態發展。美國養老服務最終能夠發展出養老地產這一產業形式，一個關鍵的原因是美國養老需求的逐漸加大與傳統家庭養老模式的弱化。

在養老地產的早期階段，初衷是將考慮到年輕人缺乏足夠的時間照顧老人，因此將老年人集中到養老機構接受照護服務，然而這種集中居住的生活照護形式隨著老年人收入和消費能力的提升逐漸被摒棄，老年人開始更加注重生活品質的追求，希望在養老機構能夠獲得與住家同樣的氛圍。

這使得美國養老地產業將養老地產建設的視角轉向小規模的養老社區開發，養老地產的運營商提供的服務也從之前的包辦一切轉向提供必要的協助。

第二，美國養老地產的公共政策體系健全。重點體現在如下四個方面：一是美國在其養老地產政策體系中，強調養老地產項目不僅要滿足老年人的基本居住需求，還要滿足老年人的服務需求；

二是美國在養老地產的適老化問題上，建立了嚴格的老年住宅建筑設計標準體系，根據標準養老地產被劃分為不同的類別，適用不同的老年人群；

三是美國養老地產劃分為不同類別，老年人需要入住哪一種類別需要提出申請，要由專業機構對申請者從自理能力、經濟實力等多方面進行評估審核，這樣處理的一個關鍵原因是老年人不管入住政府公益性質的養老地產項目還是私人性質的養老地產項目，最終的養老費用支出可能是通過政府的稅收或保險支付，這也是政府控制相關財政支出的一個必要手段；

第四，美國老年人群只承擔入住養老社區的部分費用，根本原因在于差額部分通過保險和財政補貼彌補，美國的保險制度和養老補貼制度對養老地產業發展意義重大。

第三，美國養老地產細分市場差異顯著。美國養老地產市場根據老年人群需求的不同，設計出差異化顯著的養老地產細分市場。

細分市場的劃分有不同的標準，可以根據老年人的健康程度和自理能力劃分，依據不同的健康程度和自理能力設計出不同的服務需求和照護級別；也可以根據老年人群的收入水平經濟實力劃分，高收入老年人可以選擇養老地產市場中的高端個性化項目，低收入老年人群則可以選擇具有保障性質的養老地產項目。

第四，美國養老地產業擁有專業化的管理運營團隊。美國養老地產業發展的一個重要特征是開放和管理相分離，不同的職能由不同的企業機構單獨幅度，由此形成了專業的養老地產開發商和運營商。

美國養老地產業之所以呈現出這樣一種發展趨勢，與養老地產的行業性質密不可分，養老地產項目屬于綜合性的養老社區，需要引入較多的社會資源為老年人提供服務，這要求運營機構具有協調不同資源為老年人服務的能力，在此背景下，組建專業化的養老地產管理團隊成為必然選擇。

第五，美國養老地產業與其它產業交互作用融合發展。美國養老地產與教育、科技、文化和娛樂等產業交互作用，融合發展。美國老年人的養老理念愈加多元化，養老地產的運營商為了滿足老年人的多樣化需求，美國的養老社區通常配套建設與需求相關的產業服務。

盡管這對養老地產的運營商形成了一定的資金和管理壓力，但通過與其他產業的合作發展，也極大提升了養老地產項目的價值，有助于養老地產項目的長期可持續發展。

美國養老地產產品市場規模與地理分布

美國養老地產產品分類。美國養老類地產自20世紀80年代初具雛形以來，已經歷了35個年頭。這35年的發展也使其成立了一套完整的體系與法規。根據養老地產服務專業程度和老年人健康程度差異，美國的養老住宅產品可以分為五種類型。

第一種類型是獨立式老年住宅，它又包括普通住宅和老年人專用住宅。普通住宅一般能夠提供較為完善的社區功能，費用較低，主要滿足有自理能力的老年人需求。

老年人專用住宅通常能夠提供方便和安全的社交娛樂場所和公共食堂等各類設施，具備相對完善的安全防護系統，有專門服務人員為老年人提供所需服務，但通常不包含醫療和護理服務。

第二種類型是老年公寓，它包括自住型、陪護型和特護型3種老年公寓。其中，自住型老年公寓只提供較為全面的社區服務，不提供醫療和護理服務；陪護型老年公寓向老年人提供包括飲食、洗澡和洗衣等與個人生活方面相關的各種服務。特護型老年公寓除了提供全面的社區服務，還提供與個人生活相關的所有醫療和護理服務。

第三種類型是養老院，養老院的服務對象包括健康老人、居家體弱老人、高齡老人以及有特殊情況的老人。對健康老人除了提供交通、飲食、法律和陪伴等日常生活服務外，還對其提供就業機會服務；

對居家體弱和高齡老人除了提供健康老人享有的服務外，還提供定期探望、電話確認以及緊急響應服務；對有特殊情況的老年人則進行日托中心照料。

第四種類型是護理院，護理院的主要職能是為處于康復期的病人和長期患病的人群提供全天候的護理照料。

以上四種類型的養老住宅產品在美國不同地區都有所體現，但美國最成熟、也最普遍的養老住宅產品是商業化運營的老年社區，這也是我們要闡述的第五種類型住宅產品。美國老年社區根據老年人的健康程度又可以分為五種類型，分別是獨立生活社區、協助生活社區、失智護理社區和專業護理社區和混合型的持續護理社區。

獨立生活社區的老年人年齡普遍處于75-84歲之間，社區能夠為老年人提供一個健康和積極的生活方式，提供住房和物業管理服務，提供日常活動相關的配套設施，但普遍不提供醫療服務。

獨立生活社區提供的房間數量一般在100-150區間，老年人平均居住的時間在1.1-4.6年之間，平均每個月的租金為3090美元，社區收入中大約45%來自于社區服務。

協助生活社區的老年年齡處于75-85之間，社區能夠為喪失一定生活自理能力的老年人群提供住房和物業管理服務以外的可供選擇的保健和協助服務，這些可選擇的保健和協助服務一般涉及老年人每天的飲食、家政、用藥提醒以及社交娛樂活動。生活在這類社區的老年人群期待將更多的時間投入到與同齡人的社交活動，而非家政活動。

協助生活社區提供的房間數量一般不低于80間，老年人平均居住的時間在1.1-4.2年，平均每個月的租金為4643美元，社區收入中大約65%來自于社區服務。失智護理社區的老年人普遍存在認知功能區全面或者部分持續減退，美國阿爾茨海默病協會2015年的

統計數據顯示，美國2010年患有失智癥的65歲老年人大約有510萬，而在2030年可能增長到770萬人。社區為這些老人提供專業的癡呆癥護理單元。協助生活社區提供的房間數量一般在24-36之間，老年人平均居住的時間在1.2-.34年，平均每個月的租金為6238美元，社區收入中大約65%來自于社區服務。

專業護理社區的老年人年齡在80-90之間，這些老人普遍存在不同程度的精神和生理疾病，社區擁有專業的護理設備和專業的看護人員為老人提供24小時的全天候服務，社區提供的房間數量一般為70個房間，120張床鋪，老年人平均居住的時間在30天-2年，平均每個月的租金為9338美元，社區收入中大約75%來自于社區服務。

持續照護社區是一種能夠為老年人提供日常生活照護和保健方案為一體的綜合性養老社區，這種社區服務的涵蓋了獨立生活社區、協助生活社區、失智護理社區和專業護理社區，社區根據提供的醫療和收費差異可以分為兩類，一是全方位方案，為老年人群提供終身的無限制服務，費用與服務內容成正比；

結語

二是折扣方案，在老年人能夠獨立生活或者協助生活階段，在價格上給予折扣以及有限的照護服務，如果需要提供額外的照護服務，則需要收費。