美國養老地產業,其發展受到了美國居民收入的直接影響

美國養老地產演進歷程。根據不同時期美國政府的養老地產政策和養老地產產品在服務形式上的差別，美國養老地產業的發展總體上可以劃分為4個階段，20世紀50年代以前屬于養老地產業發展的萌芽期，20世紀60年代屬于養老地產業發展的初期，20世紀70年代屬于養老地產業發展的快速發展時期，20世紀80年代至今屬于美國養老地產發展的成熟期。

美國養老地產發展的萌芽期（20世紀50年代以前）。美國養老地產業的發展最早可以追溯到1772年成立的凱爾斯利養老社區。

約翰·凱爾斯利于1684年出生在英國的達勒姆郡，并于1711年抵達費城。約翰在1719年當選為基督教會的委員，并開始規劃一座較大的教堂，該教堂于1727開始動工，1753年結束，在此期間，約翰經常用自己的資產支付工人工資，以保持施工進度。

1726年，約翰擔任州議會議員，并參與了州議會大廈的設計和建設工作。凱爾斯利養老社區由初期的單一的服務模式，逐漸發展為混合型的高級護理社區，凱爾斯利養老社區的發展模式逐漸成為后期美國養老社區發展的標準參照模式。

美國南北戰爭結束后，利用船長羅伯特·理查德的遺產在紐約的Snug港建造了一個專為退休水手居住的養老社區，在十九世紀末期，這個養老社區已經成為紐約州最大的養老社區，高峰時期大約有1000名退休水手居住在此。

然而到20世紀中期，由于該養老社區出現了財政困難，并且隨著美國社會保障制度在20世紀30年代的到來，退休老水手的住宿需求開始下降，居住在該社區的老年人已經不足200名。

美國南北戰爭的結束，使得美國南方和北方形成了統一的經濟發展模式，美國工業經濟快速發展，但伴隨美國工業化和城市化的快速發展，美國社會貧富差距逐步拉大，貧富階層嚴重對立，社會發展和分配存在嚴重的不公平，美國歷史學家將這段歷史時期稱之為嚴重不滿時期。

美國的經濟的快速發展與社會矛盾的不斷累積，迫使美國興起了一個由政府和民間共同推動的社會進步運動，也稱之為社會改良運動，改良運動要求改善的領域極其廣泛，涉及經濟、和平、環境等多領域。

在此背景下，針對老年群體安居問題的慈善事業快速發展，美國的許多城市陸續建立了社區服務中心，為老年人群提供非專業型的養老照護服務。雖然此時期，社區服務依然沒能提供全職專業型的養老照護服務，但在社區的數量和服務質量方面較歷史已經有了長足的發展。

20世紀30年代爆發的世界經濟危機，對美國經濟造成嚴重沖擊，美國的失業率居高不下，貧困問題變得異常明顯，社會動蕩，尤其是老年人的養老問題由此前的個體問題演變為普遍的社會問題，為了保證社會穩定；

此后，各種社會保障舉措在美國得到不斷完善，1939年社會保障法增加了傷殘保險和老年遺屬養老保險，1940年開始美國政府按月支付退休人員養老金，養老成為全社會社會保障體系的關鍵組成部分。

1937年，美國政府頒布了第一部《住房法》，主要關注低收入群體的公共住房建設，雖然對老年和殘疾人群體的住房問題有所提及，但從嚴格意義上來說，針對養老社區的建設在住房法中并未提及。

總體而言，20世紀50年代以前的美國養老地產業推出的養老產品普遍是政府和社會推動的福利性質的老人院，且進展緩慢，由此可以界定為養老產業發展的萌芽期。

美國養老地產發展初期（20世紀60年代）。1950年美國65歲以上人口比重達到11.32%，已遠超國際7%的標準，顯而易見，美國在1950年就已經邁入了老齡化社會。受西方傳統文化的影響，老年人偏好獨居，那么適合老年人養老需要的老年社區誕生。

1954年在美國亞利桑那州有兩位房地產開發商購買了一塊320英畝的土地用于建設養老社區，也就是后來著名的美國養老社區Youngtown，主要服務于退休老人，Youngtown社區是美國歷史上第一個有年齡限制的養老社區，這也為以后美國養老社區年齡準入限制政策的普遍實施做出了榜樣。

在美國養老政策不斷向養老地產項目傾斜的大背景下，美國越來越多私人資本開始進行養老地產項目的開發和運作。其中最為引人注目的是美國地產開發商德爾·韋布，他發現亞利桑那州下的一個小城氣候炎熱、土地便宜、且來此度假的普遍是老年人，于是決定在該地區建造房屋，目標人群為老年人。

在20世紀60年代以前，德爾·韋布建設的房屋僅供55歲以上退休老年人居住，同時圍繞住房，德爾·韋布還建設了如療養、醫療、商業中心及高爾夫球場等一系列娛樂配套設施。

1965年美國參議院老齡問題特別委員會報告顯示44%的養老社區床鋪不符合健康標準。總體上20世紀60年代美國養老地產業的發展處于市場培育期、養老地產業發展的初期階段。

美國養老地產快速發展期（20世紀70年代）。美國養老地產業在20世紀70年代的快速發展得益于人口老齡化的不斷加劇、政府養老地產建設的退出政策以及美國經濟和人均收入在20世紀70年代的高速增長。

20世紀70年代的發生的石油危機，對美國經濟造成了較大沖擊，1974和1975年美國經濟增長率分別為-0.52%和-0.2%，為了提振美國經濟，美國政府出臺了諸多減稅措施，極大地緩解了石油危機對美國企業的影響；

美國經濟在短暫的修正后再次向上發展，1976年美國經濟增長率再創新高，達到5.39%，且同時期美國人均收入增長率達到9%以上，收入增速超過了美國宏觀經濟增速，這為個人創造需求提供了強大的資金支持。

與此同時，美國的減稅政策直接導致美國政府用于老年住宅建設的財政資金進一步減少，政府財政赤字激增。

美國政府為了擺脫財政困境，1974年美國政府對住房和社區發展法進行了修訂，建立社區發展基金和消費者住房接濟援助法，但最為關鍵的是為符合條件的房地產開發商提供低息貸款，鼓勵民間資本進入養老地產開發建設，這位養老地產的快速發展提供了強有力的資金政策支持。

與此同時，為了避免之前養老社區發展存在的弊端，1987年美國政府頒布了《養老院改革法案》，該法案詳細規定了養老機構的服務內容、服務質量和服務程序，并規定對不符合標準的機構進行經濟懲罰，這為養老社區的標準化、規范化和科學化發展提供的質量評價標準。

總體而言，1949年到1968年是公房計劃大規模實施的階段，但在后續運營中出現了諸多問題，這一時期由于美國政府財政拮據，并最終在1970年初逐步退出歷史舞臺，轉而支持民間資本介入養老地產市場，并未減弱美國養老地產項目的建設速度，反而快速推動了美國養老地產的發展。

2016年美國排名前三的養老地產公司分別是BrookdaleSeniorLiving、HolidayRetirement和LifeCareServices三家公司，這三家公司擁有養老社區數量占前十比重達到58.62%，引人注意的是這三家養老地產公司均成立于20世紀70年代。

顯而易見，正是由于這三家公司在20世紀70年代的快速發展奠定了他們在美國養老地產市場中的較大的市場份額。此外，這一時期美國養老地產產品發展呈現出的一個顯著特點是向高端化發展，星級酒店公寓式的養老地產大量興起，養老地產產品的設計更加多元化，力爭滿足不同收入水平老年人群的需求。

美國養老地產發展成熟期（20世紀80年代至今）。美國養老地產業在20世紀80年代以后逐步進入成熟發展時期，受益于美國經濟的持續穩定增長、人均收入水平的不斷提高、老齡化人群比重的持續提高以及美國穩定的社會保障政策。

自20世紀80年代開始，美國老齡人群所占比重持續提高，1980年65歲以上老年人群比重為14.69%，2015年提高到18.24%，老年人群對養老地產產品的需求持續提高。

整個20世紀70年代美國的平均經濟增長率為3.58%，進入20世紀80年代，美國經濟增長率雖然有所下降，但從1980-2007年，經濟平均增速仍然保持在3.04%，只是在2008年經濟危機后，美國經濟增速才出現較為明顯的下降，2008年-2015年的經濟平均增速為1.24%；

顯而易見，美國經濟在20世紀80年代后期的大部分時期保持的較為穩定的向上增長，這為養老地產業的良性發展創造了較好的外部環境。

美國人均收入增速在20世紀80年代后期低于70年代，截止到2007年經濟危機前，平均增速為5.48%，如果考慮危機后，截止到2015年平均增速為4.67%，2015年美國人均收入為56，054美元，相比1980年提高了4.49倍。

相比美國，2015年加拿大人均收入為43，206美元、丹麥為53,149美元、法國為36,304美元、德國為41，686美元、日本為34，629美元、英國為44,162美元、中國為8109美元。

結語

從上述數據的對比可以看出，美國的民眾已經達到世界很高的生活水準，由于養老更多的還是需要自身的經濟支付能力，貨幣性的收入在養老能力中是最為重要的方面，毫無疑問，美國較高的居民收入對養老地產業的發展形成了強有力的經濟支撐。