老齡化社會正加速到來,住宅適老化改造應早布局

過去房地產大拆大建模式已難以為繼，完善包括養老在內的住宅功能和服務，是房企轉型的重要方向，需要有足夠的耐心以長周期、賺慢錢的模式深耕新的領域。

老齡化社會正加速到來。我國老年人大多數選擇居家或社區養老，形成了9073格局，即90%左右的老年人居家養老，7%左右的老年人依托社區支持養老，3%的老年人入住機構養老。養老和住房以及居住生活的方方面面關系都十分密切。2022年《政府工作報告》提出，再開工改造一批城鎮老舊小區，推進無障礙環境建設和適老化改造。可以預計，對于房地產行業和物業行業來說，適老化將成為重要發展方向。

養老產業是一片藍海。中國社科院發布的《中國養老產業發展白皮書》數據顯示，到2030年，我國養老產業規模將達到13萬億元。未來與養老有關的行業和領域將迎來不小的發展空間。有分析認為，從長遠看，人口老齡化對房地產市場會產生一定影響。年長的人總體購房意愿不如年輕人，住房總需求可能不再增加甚至有所萎縮。但是人們對適老化住房、老舊小區適老化改造，以及養老服務的需求更加旺盛。

無論是新建小區還是老舊小區，都將涉及適老化建設和改造。國務院發出的《十四五國家老齡事業發展和養老服務體系規劃》提出，十四五時期，新建城區、新建居住區配套建設養老服務設施達標率要達到100%。在老小區中，完成小區路面平整、出入口和通道無障礙改造、地面防滑處理，在樓梯沿墻加裝扶手，在樓層間安裝掛壁式休息椅，建設涼亭、休閑座椅等適老化改造都應納入老舊小區改造內容。

適老化建設和改造給房企帶來機遇與挑戰。基于廣闊市場前景和政策大力支持，新建住宅和社區房企應盡早進行適老化布局，對住宅產品超前規劃設計，一方面可以通過差異化增強市場競爭力和吸引力，同時也可避免日后改造帶來的麻煩。針對適老化建設和改造的一些基本元素，相關部門也應出臺技術導則，甚至是強制性條文，引導房地產開發企業在適老化建設改造中更加規范。相比新社區，老舊小區物業服務并不完善，而老人在老舊小區居住的比例更大，因此，老舊小區的適老化改造需求更迫切，挑戰更多。房企想要在小區適老布局這一賽道上有所突破，需要在人才儲備、經營模式等方面做更多努力。

與硬件改造相比，養老服務的完善和提升更為迫切，在這方面物業企業有先天優勢。因此，六部委曾聯合發文推動和支持物業服務企業積極探索物業服務+養老服務模式。在實際經營中，物業服務企業可以專門設立提供養老服務的團隊和部門，提供助餐、助浴、助潔、助急、助行、助醫、照料看護等定制養老服務。還可以將服務鏈條延伸，豐富養老服務內容，參與提供醫養結合的服務。

其實，不少房企和物業服務企業早就布局養老領域，但盈利難等困局仍待破解。業內人士統計，規模排名前百名房企中，有約70%進行了與養老有關的布局和探索。有的企業通過拿地建養老院，也有的以養老功能為噱頭賣房。房企在探索適老化過程中，居家、社區、機構養老等多種模式都有所涉及，建成了一些醫養結合型長期照護機構，打造了一批長者社區、老年公寓、照料中心等。實際上，一些養老機構空置率較高，而其實社會上養老服務的需求量很大，這就存在一個供需錯配問題。按照上述9073格局，養老服務主陣地還在于社區和居家養老。因此，涉足養老領域有必要更深入研究社區居家養老的特點。同時，在發展養老院等機構養老模式時，可加強調研分析，找準市場定位，緊跟市場需求。

房企涉足養老領域遇到的另一個較為核心的問題是盈利周期長，甚至短期根本不盈利的問題。通過提供養老服務收回成本是一個相對漫長的過程，這對于過去習慣了高杠桿、高周轉、高回報的房企而言，難免不習慣。須明確，過去房地產大拆大建模式已難以為繼，完善包括養老在內的住宅功能和服務，是房企轉型的重要方向，需要有足夠的耐心以長周期、賺慢錢的模式深耕新的領域。

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