小區適老化改造成大勢,房企、物企如何發力第二賽道?

2022年的政府工作報告提出，有序推進城市更新，加強市政設施和防災減災能力建設，開展老舊建筑和設施安全隱患排查整治，再開工改造一批城鎮老舊小區，推進無障礙環境建設和適老化改造。

其中，推進無障礙環境建設和適老化改造方面，在我國房地產領域并不陌生。早在今年之前，不少房企就已積極布局養老產業，有業內人士認為，如果形成了一定規模效應，無障礙環境建設和適老化改造可以成為房企的第二賽道；而物業公司在這一領域有先天優勢，也可將其發展成增值服務的亮點。值得關注的是，未來房企和物業公司，在這一領域該如何發力？業務模式方面又將如何調整？

今年的政府工作報告中提出推進無障礙環境建設和適老化改造。

老舊小區適老化改造更為迫切

隨著人口老齡化的來臨，城市、社區、家庭的空間都急需推進無障礙環境建設和適老化改造，從而為居家養老、就近養老提供支撐。今年的政府工作報告中就提出，有序推進城市更新，加強市政設施和防災減災能力建設，開展老舊建筑和設施安全隱患排查整治，再開工改造一批城鎮老舊小區，推進無障礙環境建設和適老化改造。

此前的2月21日，國務院印發的《十四五國家老齡事業發展和養老服務體系規劃》也提出，十四五時期，新建城區、新建居住區配套建設養老服務設施達標率要達到100%。與此同時，提升社區和家庭適老化水平，有序推進城鎮老舊小區改造，完成小區路面平整、出入口和通道無障礙改造、地面防滑處理等，在樓梯沿墻加裝扶手，在樓層間安裝掛壁式休息椅等，做好應急避險等安全防護；有條件的小區可建設涼亭、休閑座椅等。

事實上，雖然部分品牌開發企業在房地產細分領域籌謀多年，配套養老功能的樓盤項目也已有所嘗試，但大部分項目中，很少出現以老年人口作為主體進行的空間設計，也很少有無障礙的設計，這一問題在老舊小區內尤為突出。

在接受新京報記者采訪時，全國政協委員莫天全指出，目前部分老舊小區沒有物業服務或者物業服務相對簡單，僅提供保潔、垃圾清運等基礎項目，不足以助力適老化改造，這樣的小區在大中城市占比較高，也是改造難度最大的。但與此同時，老齡人口在這樣的小區占比卻很高，改造需求更為迫切。

在莫天全看來，適老化改造要有先后、有層次、因地制宜地推動。在新小區開工建設的同時，就要考慮到適老化需求的建設，為未來養老做準備，而不是等到后期改造。而對于適老化改造難度較大的老舊小區，建議將項目市場化，挑選條件適當的小區，引入專業的養老機構來進行改造設計，打造適老化樣板工程；然后總結經驗，擴大適老化項目的成果，以點帶面鋪開。

適老化改造或能成為房企第二賽道

當前，適老化改造已是大勢所趨。從房企層面來看，安馨康養集團董事長鄂俊宇認為，存量物業、適老化改造是房企必然面臨的發展路徑，如果房企意識不到這是長期趨勢，不為此趨勢做內功儲備，包括人才結構、運營模式進行相應改變，沒有存量改造的能力，在地產增量收縮背景下，可能會逐步退出市場。

近年來，已有不少房企紛紛布局城市更新、老舊小區改造，但涉及養老領域的無障礙環境建設和適老化改造，則更為細分。這對于房企而言，機遇與挑戰并存。

對于無障礙環境建設和適老化改造來說，本身就存在著諸多機遇，如果形成了一定規模效應，可以成為房企的第二賽道，提高房企的營收來源，擴大市場空間，同時也有利于品牌溢價率的提升。全國人大代表、58同城CEO姚勁波如是說。

不過，姚勁波同時強調，相對于開發行業，適老化改造尤其是在老舊小區進行適老化改造，本身面臨的挑戰并不小，對房企來說面臨著資金缺口大、各方利益平衡難度大以及長期維護壓力等諸多問題，想要在短時間內快速形成一套統一的操作模式，并通過規模優勢取勝，可能性極小。

在鄂俊宇看來，房企切入適老化改造這一領域，最關鍵的是需要在戰略和觀念認知上進行轉變，即從過去類金融化銷售型物業形態向持有、運營型轉變，從原來高投入、高周轉，以及伴隨而來的有可能是高利益、高風險的模式，轉向小投入、長周期、掙慢錢的模式。這需要看房企在戰略和認知上是否有決心，有沒有足夠耐心愿意為這一機遇深耕。此外，在財務指標上，房企也需要對團隊考核指標有個重新定義，如果依然用原先的思維或模式來考量，可能很難適應和堅持。鄂俊宇如是說。

而在具體發展路徑上，姚勁波指出，對房企而言，重要的是要因地制宜，南北方的適老化有明顯差異，一二線城市和三四線城市的適老化需求不同，養老有共性需求，但更重要的是個性化需求，需要在了解各地風俗習慣、地理環境等諸多差異后，有針對性開展改造建議，并不斷落地和優化改造方案。

物企前期準備尚不充分，未來有望突圍

值得一提的是，適老化改造方面，物業企業有其先天優勢。恰如江蘇三三德玖物業服務有限公司董事長林志偉所言：物業服務可以零距離貼近，可轉變不舍得花錢養老的傳統養老觀念，使養老轉變為養生；也可以轉變商業化服務模式，提倡社會化和公益化養老。此外，在政府決策指導下，可實現小投入大產出，引導社區養老形成共識。

不過，截至目前，物業企業在居家養老、適老化改造方面尚未探索出較成功的先例。那么，物業企業目前面臨哪些挑戰？又該如何調整？

鄂俊宇指出，居家養老、適老化改造是物業企業介入康養社區服務一個較好的路徑。目前的問題在于，物業企業對適老化改造這一特殊模式理解得還不夠深入，對于客群需求、服務標準可以選擇的合作方范圍較窄，尤其在沒有形成規模化的樣板和示范時，物業企業可能會淺嘗輒止。物業企業需要有耐心，將它當作一個重要的必選項或長期業務，才能迎來較成熟的發展模式。鄂俊宇稱。

姚勁波指出，物業企業目前的主要工作依然體現在保潔和安保兩項，雖然一些品牌物業企業也在不斷推出各類增值服務，但其收益所占比重很小。同時，提供居家養老相配套的專業服務，本身專業度高求較高，沒有經過專業培訓的人員也很難勝任此類工作。對于物業企業來說，如果要大規模進入，必然在前期需要大量人員和資金投入，但在現實中，物業企業目前在這方面所做的前期準備并不充分。

隨著改造標準不斷完善，居家養老配套服務標準逐步確立，物業企業的參與度一定會明顯提升，也將誕生一批以優質養老服務為特色的企業品牌。姚勁波如是說。